保障房建設"摸著石頭過河" 三大問題亟待解決
2011-06-29 0

    整個6月份,保障房政策頻出:從住建部姜偉新公開表示各地保障房11月底前必須全面開工建設,到發改委正式發布《關于利用債券融資支持保障性住房建設有關問題的通知》,再至住建部擬在今年9月份推出全國保障房建設采購平臺……保障房這一兼具政治性與經濟性的任務就此轟轟烈烈展開的同時,昔日推崇的保障房 “概念股”也再次引起市場關注。

  6月27日,住建部政策研究中心發布的報告顯示,百強房企中近7成未參建保障房建設。就此,《證券日報》記者對多家房企進行采訪后發現,仍舊存在制度以及相關風險,使得保障房建設成為開發商眼中的“雞肋”項目,誠所謂“食之無味、棄之可惜”。

  同時,多位分析人士對《證券日報》記者表示,在政策的不確定以及地方政府財政壓力下,參建保障房的企業也面臨著諸多不確定性,投資者需警惕其中風險。

  5%-10%凈利率

  保障房成開發商的“雞肋”選擇

  “保障房的利潤空間,應該是5%-10%左右”,6月27日,金隅股份相關人士接受《證券日報》記者采訪時表示,“行業內都是這個標準”。事實上,金隅股份曾經對外給出保障房毛利率為20%乃至以上的“最高”利潤水平。

  而之前,首開股份在對《證券日報》記者的回復中,同樣表示“公司進行保障房建設,一般要求項目凈利率在5%-8%之間”。與此同時,首開股份提及,公司面對的最大困難之一,“作為上市公司,參建保障房必須滿足對股東的投資回報要求”換句話說,首開參建保障房,必須付出公司的整體利潤水平被拉低的代價。

  然而,隨著地方政府在土地環節以及融資渠道方面相繼頒發政策,開發商們,尤其是央企以及地方國資企業,已無可避免的繼續參與其中這既是“政治任務”的體現,也是“經濟任務”的需要。

  流轉與退出機制待完善

  “截至一季度,我們已經竣工的保障房的建筑面積約是80萬平米”,6月27日,中國中冶的相關人士對《證券日報》記者表示。據其介紹,目前中國中冶已經簽署協議的保障項目建設面積總計3054萬﹏,這其中還包括了400萬﹏的保障房施工項目。2010年,中國中冶保障房規劃總建筑面積為564萬平米。以此計算的話,截至一季度,中國中冶的保障房竣工率為14.18%。

  然而,中冶的這一數字已經遠遠高于地方龍頭企業首開股份:2011年首開計劃保障房開復工面積120萬﹏,新開工64萬平米,竣工3萬平米。以此計算的話,首開股份計劃2011年保障房的竣工率不到3%。

  保障房項目涵蓋了經適房、兩限房、公租房、廉租房建設以及棚戶區改造項目。而首開、中冶則是以經適房、兩限房的建設為主。

  “我們目前基本上不會考慮公租房和廉租房的建設”,中國中冶的有關人士對《證券日報》記者表示。一方面,經適房可以在市場上買賣和流轉,可以較快的回籠資金。但是,公租房卻會給公司帶來較大的財務壓力,也會減緩資金周轉。更重要的是,上述人士對記者表示,此類保障房建設還要面對一定的政策風險,比較集中體現在政府回購環節。

  而作為公租房建設的代表,中天城投與眾不同之處在于,當地政府以提供土地以及扶持資金的方式,取代了對公租房的回購承諾。然而,打算在建成并持有公租房的中天城投,也有其自己的擔心:,“我們也呼吁如何建立一種能夠將公租房項目資本化的機制,否則對企業來說,長期持有這么大規模又難以流轉的物業(指公租房),是一個幾乎難以承受的負擔”。因此,中天城投董秘李俊對《證券日報》記者表示,不能僅僅靠租金來回收公租房建設成本,而是通過將租金收入證券化的方法,讓其在資本市場上流轉起來。

  “開工不等于續建”,中天城投董秘李俊在采訪中曾如此表示,體制與資金是參建保障房中面對的兩大難題。



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